港府准备再次推出领汇房地产投资信托基金
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-07-18
虽然针对世界最大房地产投资信托基金的法律诉讼尚未了结，但顾问公司、律师和承销商们已在不动声色地为香港再度推出价值30亿美元的领汇房地产投资信托基金(Link REIT)作准备了。
香港最高法院上周聆听了一位67岁公屋租赁人的最后陈述，后者牵头对领汇房地产投资信托基金分拆出售150个购物中心和79,000个停车位之举发起了历时8个月的法律诉讼。据知情人士说，香港终审法院(Court of Final Appeal)可能会在本月底前对此案作出裁决。但这些人士警告说，并不能确保法庭会作出有利于政府的判决，即使法庭判港府赢，可能也会规定一些履行判决的先决条件。
然而，由于此前香港高等法院和上诉法院已先后驳回了本案原告的诉讼请求，香港房屋委员会(Housing Authority)正在谨慎地为再次推出领汇房地产投资信托基金加紧做著准备，投资者和分析师们认为，领汇基金有可能在今年年底前再度推出。
香港房屋委员会的发言人Mary Li说：“我们将不得不研究这一判决的细节。”
在打官司的同时，香港房屋委员会正在考虑需新雇佣哪家顾问公司，以及哪些出售合同需要重新进行招投标。预计在这一法律诉讼了结后房屋委员会将马上修改领汇基金的招股说明书。此外，注入该基金的物业也需要重新进行价值评估。
这一纷争始于去年港府出售领汇基金之时。当时那位名叫卢少兰的公屋租赁人声称，公屋私有化有可能导致租金上调以及周边店铺商品售价的上涨，这是有违香港的住房法规的。当香港最高法院去年12月拒绝对卢少兰的起诉作出快速审定后，香港政府推迟了领汇基金的出售，并向约50万香港投资者及一系列全球基金经理退了款。出售领汇基金遭遇的失败使港府大为难堪，时任香港行政长官的董建华后来辞职可能也与此有关。
房地产投资信托基金就像是一种投资于物业的共同基金，其基金单位的市场交易价随著基金所投资物业的价值涨跌及物业的租金收入情况而变化。由于房地产投资信托基金会将投资收益差不多都返还给投资者，因此正以其高收益率和稳定的收入而成为一种颇受欢迎的投资产品。
领汇基金的出售不仅对香港房屋委员会解决财政问题至关重要，而且对香港房地产投资信托基金市场的发展也有重要意义。虽然从2003年起香港就已允许房地产投资信托基金上市，但由于迄今为止仍未有一只这样的基金在香港上市，因此香港房地产投资信托基金市场的发展已滞后于其他亚洲国家和地区。与此同时，从东京到新加坡，亚洲其他地区的房地产投资信托基金市场今年却在迅速发展。摩根大通(J.P. Morgan Chase)提供的数据显示，除澳大利亚外亚洲房地产投资信托基金市场的规模过去两年中已经增长了三倍，达到275亿美元。
德意志银行资产管理公司(Deutsche Asset Management)驻悉尼的投资组合经理丹尼·伊金斯(Danny Ekins)说：“香港的房地产投资信托基金市场要起飞，就需要有个好的开头，领汇基金就提供了这样一个机会，这一基金市值巨大，且具备升值潜力。”
在领汇基金暂停发售前，其30亿美元的发行额引来了高达760亿美元的市场需求。分析师和投资者们预计，如果领汇基金的发行获得成功，还会有更多房地产投资信托基金在香港上市。据知情人士透露，澳大利亚的房地产公司Macquarie Goodman正在香港收购工业用房，准备将其注入一只向公众出售的房地产投资信托基金。而李嘉诚旗下的长江实业(Cheung Kong Holdings)则计划将其置富产业信托基金(Fortune REIT)在香港上市，该基金此前已在新加坡上市，被注入该基金的是香港的大型购物中心资产。
律师事务所Baker & McKenzie在香港的合伙人Milton Cheng说：“市场将密切关注头一、二宗房地产投资信托基金交易的进展情况，以判断这类产品未来的市场行情，因此头几宗交易非常重要。如果率先推出的几只房地产投资信托基金市场表现良好，那么自然会有更多的这类基金陆续推出。”
承销商们也希望领汇基金的发售能够顺利进行。高盛(Goldman Sachs Group)、汇丰控股(HSBC Holdings)和瑞士银行(UBS)是领汇基金发售交易的经办人，而J.P.摩根(J.P. Morgan)则在这一发售交易中充当著香港房屋委员会的顾问。
今年5月，香港修改了有关信托基金的法规，为房地产投资信托基金从香港以外吸收投资铺平了道路，此次法规修改还上调了信托基金的负债上限，分析师们预计，此举将吸引中国大陆的房地产投资信托基金来港上市。据知情人士称，中国大陆的房地产开发商越秀投资(Guangzhou Investment)已在考虑让它的一只房地产投资信托基金来香港上市。
新加坡对此作出了回应，它正在考虑将房地产投资信托基金的负债上限调高到基金总市值的60%，而香港5月份修改法规后允许的上限是45%。分析师们认为，新加坡这是为了在与香港日渐激烈的竞争中不落下风。
早在2001年7月就有一只房地产投资信托基金在新加坡上市，而香港的首只房地产投资信托基金置富产业信托基金也于2003在新加坡而不是香港上市。现在共有5只信托基金在新加坡上市，总市值约为60亿美元。还有两只信托基金也寻求在新加坡上市。
新加坡现有的房地产投资信托基金也在不断扩大规模。置富产业信托基金上个月募集了20亿港元(约合2.57亿美元)以购买6处零售物业。据长江实业称，与置富产业信托基金归同一家公司管理的新加坡上市信托基金新达信托(Suntec REIT)也计划扩大规模，增资步伐还要快于置富产业信托基金。
但Baker & McKenzie的Milton Cheng说：“鉴于目前只有5只信托基金在新加坡上市，香港落后的距离还不算太大，相关法规的修改、不断上调的利率以及领汇基金在重新推出方面取得的进展已使许多房地产开发商再度有了出售房地产信托基金的念头。”
(xintuo摘自华尔街日报)